バブル経済期に実行された不動産担保貸出による不良債権発生の反省から、担保不動産に対する新しい指針もみられます。
それは、担保のみを重視せず、返済資源および債務者信用を有機的に関連づけて判断する方法です。
担保不動産の価格管理不動産を担保とする貸出は、一般に長期にわたって行われます。
担保取得の方法は通常抵当権であり、使用収益や管理は担保提供者にゆだねられています。
長い期間においては、所在地域の変化、対象不動産の物的変化や権利の変動などによる価格の変化が予想されます。
貸出の当初において、この期間的要素を加味し担保価格を決定することも必要ですが、その後の措置が考えられます。
貸出先の信用調査を厳重に行い、適正な担保価格を査定しても時間的経過により対象不動産の価格形成要因は変化します。
したがって、一定期間ごとに再査定を履行することが要請されます。
宅地の新規賃料を求める場合、正常賃料と限定賃料のケースに分かれ、前者は契約内容に基づく宅地の経済価値に即応する適正な賃料を求めます。
宅地の継続賃料を求める場合、継続中の契約に基づく実際支払賃料を改定するケースと条件、使用目的の変更による賃料改定のケースがあります。
建物及びその敷地の新規賃料（正常賃料）の鑑定評価額は、積算賃料および比準賃料を関連づけて決定し、収益賃料を比較考量します。
継続賃料は、宅地の継続賃料を求める方法に準じて行います。
１宅地の賃料田新規賃料を求める場合正常賃料－宅地の正常賃料を求める場合の鑑定評価にあたっては、賃貸借等の契約内容による使用方法に基づく宅地の経済価値に即応する適正な賃料を求めます。
宅地の正常賃料の鑑定評価額は、積算賃料、比準賃料および配分法に準ずる方法に基づく比準賃料を関連づけて決定します。
この場合において、適正な純収益を求めることができるときは、収益賃料を比較考量して決定します。
積算賃料を求めるにあたっての基礎価格は、賃貸借等の契約において貸主側の事情によって使用方法が制約されている場合などで最有効使用の状態を確保できない場合、最有効使用が制約されている程度に応じた経済価値の減分を考慮して求めます。
また、期待利回りの判定にあたっては、地価水準の変動に対する賃料の遅行性および地価との相関関係の程度を考慮する必要があります。
比準賃料は、価格時点に近い時点に新規に締結された賃貸借等の事例を収集し、この内容から比準する必要があります。
採用する事例は、対象不動産と立地条件その他の賃料の価格形成要因が類化するものでなければなりません。
配分法に準ずる方法に基づく比準賃料は、宅地を含む複合不動産の賃貸借等の契約内容が類似している賃貸借等の事例に係る実際実質賃料から宅地以外の部分に対応する実際実質賃料を控除するなどにより求めた賃料によるものですが、事例資料の選択にあたっては、賃貸借等の契約内容の類似性および敷地の最有効使用の程度に留意すべきです。
限定賃料－隣接宅地を新たに賃貸借等の契約を締結して併合使用する場合、または宅地の一部を分割して新たに賃貸借等の契約を締結して使用する場合、その宅地の適正な賃料として限定賃料が求められます。
この場合の鑑定評価額は、隣接宅地の併用使用または宅地の一部の分割使用をするその宅地の限定価格を基礎価格として求めた積算賃料および隣接宅地の併合使用または宅地の一部の分割使用を前提とする賃貸借等の事例に基づく比準賃料を関連づけて決定します。
この場合において、次に掲げる事項を総合的に勘案します。
隣接宅地の権利の態様当該事例に係る賃貸借等の契約の内容継続賃料を求める場合継続中の宅地の賃貸借等の契約に基づく実際支払賃料を改定する場合Ｉ地価の上昇または下落、公租公課の増減などにより賃貸人と賃借人との間に賃料の値上げまたは値下げ問題が起こることが現実に多くみられますが、このような場合は次の方法で賃料を求めます。
継続中の宅地の賃貸借等の契約に基づく実際支払賃料を改定する場合の鑑定評価額は、差額配分法による賃料、利回り法による賃料、スライド法による賃料および比準賃料を関連づけて決定します。
この場合において、次に掲げる事項を総合的に勘案して決定します。
契約の内容および契約締結の経緯契約上の経過期間および残存期間賃料改定の経緯更新料の必要性近隣地域または同一需給圏内の類似地域等における宅地の賃料、その改定の程度およびそれらの推移、動向賃料に占める純賃料の推移、動向底地に対する賃料に関する種類別評価睦公和公課の推移、動向なお、賃料の改定が期間満了に伴う更新、または借地権の第三者への譲渡を契機とする場合で、更新料または名義書替料が支払われるときは、これらの一時金の額を総合的に勘案して求めます。
契約上の条件または使用目的が変更されたことに伴い賃料を改定する場合－建物の増改築、木造建物を鉄筋コンクリート造建物へといった変更に伴い賃料を改定する場合は、次によります。
契約上の条件または使用目的が変更されることに伴い賃料を改定する場合の鑑定評価額は、契約上の条件または使用目的の変更に伴う宅地および地上建物の最有効使用の上昇に即応する経済価値の増分のうち、適正な部分に即応する賃料を前記を想定した場合における賃料に加算して決定します。
この場合、前記に掲げる事項のほか、特に次に掲げる事項を総合的に勘案します。
賃貸借等の態様契約上の条件または使用目的の変更内容条件変更承諾料または増改築承諾料が支払われるときはこれらの額２建物及びその敷地の賃料新規賃料を求める場合建物及びその敷地の正常賃料（新規賃料）は、賃貸借の契約内容による使用方法に基づく建物及びその敷地の経済価値に即応する額を求めます。
建物及びその敷地の正常賃料の鑑定評価額は、積算賃料および比準賃料を関連づけて決定します。
この場合、適正な純収益を求めることができるときは、収益賃料を比較考量して決定します。
なお、建物及びその敷地の一部を対象とする場合の正常賃料の鑑定評価額は、その建物及びその敷地の全体とその部分との関連について総合的に比較考量して求めます。
店舗用ビルの場合、貸主は躯体および一部の建物設備を施工するのみで賃貸すること、いわゆるスケルトン貸しが多くみられます。
この場合、内装、外装、建物設備の一部は借主が施工することになるので、事例の選択にあたっては、この点に留意して取り扱う必要があります。
賃料に関する種類別評価に□紺続賃料を求める場合。
継続中の建物及びその敷地の賃貸借の契約に基づく実際支払賃料を改定する場合の鑑定評価額は、宅地の継続賃料を求める場合の鑑定評価に準じて行います。
現行の不動産鑑定評価制度は、昭和三十年代の後半に創設されました。
高度の国家試験による不動産鑑定士の資格が誕生しています。
不動産鑑定士試験は、第一次、第二次および第三次の三段階で行われます。
文系の国家試験で、司法試験および公認会計士試験とならぶ難関といわれるのは第二次試験であり、鑑定評価理論、民法など五科目が試験内容です。
鑑定評価書は、不動産鑑定士等が不動産鑑定業者に所属して発行します。
評価による報酬額は、一般の不動産業と異なり年々増加しています。
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